Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung stellt eine Finanzierung für eine Immobilie dar. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung oder Sanierung von Bauwerken. Im Bankwesen wird aufgrund der sehr unterschiedlichen Systematik zwischen privater Immobilienfinanzierung und gewerblicher Immobilienfinanzierung unterschieden. Als private Immobilienfinanzierung wird die Finanzierung einer überwiegend vom Eigentümer für Wohnzwecke genutzten Immobilie (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) bezeichnet. Aufgrund unterschiedlicher Risikoprofile wird zwischen Eigennutzerfinanzierung – der Finanzierende ist hier Nutzer der Immobilie – und Kapitalanlegerfinanzierung – Finanzierender ist hier der Vermieter der Immobilie – unterschieden. Somit ist eine Finanzierung auch für Gewerbetreibende oder Freiberufler eine private Immobilienfinanzierung, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht zum Betriebsvermögen gehört.

Bei der privaten Immobilienfinanzierung können Eigenkapital, wie Bank- und Sparguthaben, liquidierbare Wertpapiere oder Eigenleistungen sowie Fremdkapital, wie zum Beispiel Darlehen von Kreditinstituten zum Einsatz gelangen. Dabei können auch staatliche Förderungen wie Arbeitnehmersparzulage, Wohnriester oder Förderprogramme der staatlichen KfW-Bank in Anspruch genommen werden.

Darlehen – Private Immobilienfinanzierung

Fremdkapital wird in Form von Darlehen durch

• Banken,
• Bausparkassen,
• Landesförderinstitute,
• Kreditanstalt für Wiederaufbau
• Versicherungsgesellschaften

zur Verfügung gestellt. Für die gewerbliche Gewährung von Darlehen benötigen die Darlehensgeber eine Zulassung gemäß Kreditwesengesetz. Der Gesamtbestand von wohnwirtschaftlichen Darlehen an Privatpersonen betrug laut Statistik der Bundesbank per 31. Dezember 2007 791,6 Milliarden Euro. Die Vergabe neuer Darlehen im Rahmen von privater Immobilienfinanzierung im Jahr 2007 betrug 181,8 Milliarden Euro.

Im geringen Umfang ist auch der Einsatz von Darlehen von

• anderen Privatpersonen (z. B. Verwandten) oder
• Arbeitgebern (in Form von Mitarbeiterdarlehen)

anzutreffen. Da die Gewährung von Darlehen zum einen durch das Kreditwesengesetz reguliertem Markt gehört, sind diesen alternativen Darlehensgebern jedoch enge Grenzen gesetzt.
Darlehen für private Immobilienfinanzierungen werden grundsätzlich mit einem Grundpfandrecht, meist in Form einer Buchgrundschuld, auf dem zu finanzierenden Beleihungsobjekt abgesichert. Während Immobilienfinanzierungen bis in die 1970er Jahre fast ausschließlich direkt von Banken und Bausparkassen angeboten wurden, erfolgt der Vertrieb von Immobiliendarlehen heute über verschiedene Vertriebskanäle. 2007 wurde 74 % der Immobilienfinanzierungen direkt von den Banken verkauft. 26 % des Marktes teilen sich verschiedene Kreditvermittler. Neben den Versicherungsmaklern, die vor allem seit den 1980er Jahren im Rahmen des Allfinanz-Konzeptes auch Bankprodukte anbieten, sind dies vor allem Finanzvertriebe, die in diesem Bereich aktiv sind. Seit Ende der 1990er Jahre ist der, von Kreditvermittlern dominierte Verkauf über das Internet als Vertriebskanal hinzugekommen und konnte Marktanteile gewinnen.

Ablauf der Immobilienfinanzierung

Die private Immobilienfinanzierung gilt aus Sicht des Kreditgebers als eines der Kreditgeschäfte mit den geringsten Forderungsausfallrisiken, da die Darlehen über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert sind. Jedoch können im Falle einer Verwertung der Sicherheiten unter Umständen die dann noch bestehenden Restverpflichtungen nicht vollständig mit dem Erlös beglichen werden, der aus Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie erzielt wird. Ein weiteres Risiko besteht bei Auslaufen der Zinsbindung in der möglichen Veränderung der Immobilienpreise. Bei einem Sinken der Immobilienpreise wirkt die Fremdfinanzierung als Hebel auf die Vermögenssituation des Darlehensnehmers. Sinkt beispielsweise der Immobilienwert bezüglich des ursprünglichen Beleihungswertes, ist das Darlehen nicht mehr gesichert. Fällt der Beleihungswert unter die Restschuld, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder einen höheren Risikoaufschlag festlegen. Kann hierüber zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber keine Übereinstimmung erzielt werden, darf der Darlehensgeber die Kredite kündigen. Der Darlehensnehmer ist berechtigt, mit anderen Darlehensgebern über eine Übernahme der bestehenden Darlehen zu verhandeln. Nach erfolglosem Ablauf aller Fristen kann der ursprüngliche Darlehensgeber den Verwertungsprozess der Immobilie einleiten.

Die gewährten Darlehen für eine private Immobilienfinanzierung sind über einen festgelegten Zeitraum in Form von Zinsen und Tilgung zurückzuzahlen. Die hauptsächlich zur Anwendung gelangende Darlehensform stellt das Annuitätendarlehen dar. Bei einem Annuitätendarlehen fließt die Tilgung direkt in das Darlehen und reduziert im Finanzierungsverlauf die Zinsbelastung. Typischerweise wird ein Annuitätendarlehen nicht über den Zeitraum abgeschlossen, der nötig ist, um das Darlehen vollständig zu tilgen („Volltilgerdarlehen“). Stattdessen sind in Deutschland Zinsbindungsfristen von 5, 10 oder 15 Jahren üblich. Je kürzer diese Frist, desto niedriger ist in der Regel der Zinssatz. Kurze Laufzeiten weisen aber höhere Risiken bei einem Anstieg des Zinsniveaus auf. Anstelle der üblichen Tilgungsleistungen kann eine Tilgungsaussetzung vereinbart werden. Hierbei werden nur die anfallenden Zinsen bezahlt und die Tilgung fließt in ein zwischen den Vertragspartnern vereinbartes Tilgungssurrogat. Dieses wird mit dem vereinbarten Tilgungsanteil bespart und am Ende der Laufzeit zur (teilweisen) Rückführung des Darlehens verwendet. Als Tilgungssurrogate können die Abtretungen der Ansprüche Investmentfonds, Rentenversicherungen oder Kapitallebensversicherungen verwendet werden. Eine weitere Möglichkeit der Rückzahlung bietet das Bauspardarlehen, das nach Erreichen der Zuteilung den Charakter eines Annuitätendarlehens hat. Werden dagegen Bausparverträge neu abgeschlossen, erfolgt eine Vorfinanzierung der gesamten Bausparsumme bis zur Zuteilung. Der Tilgungsanteil fließt bis dahin als Ansparung in die Bausparverträge, während der Zinsanteil auf die gesamte vorfinanzierte Bausparsumme berechnet wird.

Bild: Kurt F. Domnik, Thorben Wengert  / pixelio.de 

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