Sanierung und die Steuer

Wer sich zu einer Sanierung entschließt, steht dabei zunächst hohen Kosten gegenüber. Dennoch lassen sich viele Kosten einfach über die Steuer absetzen. Neue Türen, eine neue Heizung und der Austausch der Fenster kann dabei einfach bei fremdvermieteten Wohnungen bequem bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Maßgeblich hierfür ist in der Einkommenssteuererklärung die Anlage V.

Sanierung – Beispielrechnung
Herr M. möchte sein Miethaus sanieren. Insgesamt befinden sich in dem Objekt 5 Wohnungen. Brutto betragen die Mieteinnahmen knapp 48.000 Euro im Jahr. Für die Sanierung fallen nun folgende Kosten an:

• Neue Heizung, ca. 20.000 Eur.
• Wärmedämmung, ca. 20.000 Eur.
• Fenster neu, ca. 35.000 Eur.
• Haustür, ca. 6.000 Eur.

Bei der Sanierung entstehen damit Aufwendungen von 81.000 Euro. Herr M. kann diese Kosten noch im gleichen Jahr von der Einkommenssteuer absetzen. Maßgebend hierfür sind: Erhaltungsaufwand, Werbungskosten. Wir der Betrag für die Sanierung von den Brutto-Mieteinnahmen in Abzug gebracht, entsteht ein Verlust von 33.000 Eur., der geltend gemacht werden kann.

Alternative bei der Einkommenssteuer
Herr M. kann sich aber auch für eine andere Alternative entscheiden. Gemäß § 82b Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung kann der Aufwand ebenfalls gleichmäßig auf 2 – 5 Jahre bei der Steuer verteilt werden. Somit lassen sich die entstehenden Kosten für die Sanierung kalkulieren. Der Eigentümer muss lediglich über ausreichend Liquidität verfügen.

Denkmalgeschützte Immobilien – Sanierung

Seit Jahren stehen denkmalgeschützte Immobilien im Fokus. Sie gelten vor allem als beliebtes Steuersparmodell. Sollten aber auch keinesfalls unterschätzt werden. In der Regel gehört zu den denkmalgeschützten Immobilien viel Idealismus. Der Aufwand bei der Sanierung ist in der Anfangskalkulation fast immer deutlich niedriger als nachher im Gesamtergebnis. Die Kosten können jedoch bis zu 100 Prozent bei der Steuer geltend gemacht werden. Bei einer Fremdvermietung, also als späteres Miethaus können die Kosten der Sanierung über 12 Jahre zu 100 Prozent verteilt werden. Fast identisch ist die Situation, wenn das Objekt nur privat genutzt werden soll. Auch hier lassen sich die Kosten bis zu 90 Prozent auf 10 Jahre absetzen. Es können also 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent von der Einkommenssteuer abgezogen werden.

Risiko denkmalgeschützte Immobilien

Wer sich für denkmalgeschützte Immobilien entscheidet, sollte auch die Risiken beachten. Diese liegen vor allem in den Auflagen und in den Genehmigungen. Das Finanzamt erkennt die Kosten bei der Sanierung nur dann an, wenn eine steuerrechtliche Vorbescheinigung bereits vor den Arbeiten beantragt wurde. Ist das nicht der Fall, bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen. Auch grobe Abweichungen von den Auflagen können dazu führen, dass eine Geltendmachung untersagt bleibt. Handelt es sich jedoch nur um geringe Abweichungen, so werden nur die dafür verwendeten Kosten nicht berücksichtigt, alle anderen Kosten bei der Sanierung können jedoch geltend gemacht werden.

[Bild: Songkran/Flickr.]