Modernisierungstrick für höhere Mieten
In den großen Metropolen wie Hamburg, Köln oder Berlin, wird die Modernisierung durch den Vermieter gerne durchgeführt. Die Gründe sind dabei sehr vielfältig. Auf der einen Seite erhöht sich der Wert der Immobilie, vielfach –vor allem in Berlin- wird diese Maßnahme gerne genutzt, um alte Mieter aus der Wohnung zu drängen. So können sich die Modernisierungsmaßnahmen über Monate hinziehen, dabei wird gerne einmal das Haus verdunkelt oder die Toiletten entfernt. Am Ende gibt es dann noch die böse Überraschung mit der Mieterhöhung. Auch hierfür ist Berlin das Beste Beispiel. Teilweise stiegen die Mieten um bis zum 3-fachen des vorherigen Betrages an. Wer zuvor nur 700 Euro monatlich für seine Mietwohnung bezahlte, bekam nun eine Anhebung auf 2.100 Euro schriftlich mitgeteilt. In der Hauptstadt ist die Politik sogar so weit gegangen, dass soziale Erhaltungsgebiete geschaffen wurden, damit mit dem Modernisierungstrick die alten Mieter nicht zum Auszug gezwungen werden. Balkonanlagen und andere Modernisierungsmaßnahmen sind damit in diesen Gebieten ausgeschlossen. Allerdings nur dann, wenn die Immobilie nach 2015 vom Vermieter erworben wurde.
Was ist bei einer Modernisierung zulässig?
Die Frage beschäftigt im ganzen Bundesgebiete zahlreiche Gerichte. Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer erfolgten Modernisierung ausfallen. Auch der Kreditanbieter Vexcash hat sich mit der Mieterhöhung nach der Modernisierung beschäftigt. Dabei rät der Anbieter, dass genau zwischen einer Modernisierung und einer Reparatur unterschieden werden muss. Viele Vermieter versehen aber auch die Reparatur gerne als eine Modernisierungsmaßnahme. Diese schließt aber ein, dass sich der Wohnkomfort dadurch deutlich verbessere.
Was dazu gehört:
- Fahrstuhl Einbau
- Balkonanbau
- Fassadendämmung
- Rauchmelder-Einbau
- Solaranlage
Generell ist also immer nur dann eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung umsetzbar, wenn sich zum Beispiel die Heizkosten minimieren, da eine Fassadendämmmung erfolgte. Die bauliche Situation muss sich also verändert und somit auch zum Vorteil für den Mieter verbessert haben. Das ist zum Beispiel bei einem Fahrstuhl der Fall, aber auch bei einem Balkon, der zu mehr Wohnqualität führt. Kurioserweise führt aber selbst der Einbau von Rauchmeldern zu einer Anhebung der Mietkosten. Bis heute ist die Nutzung zweifelhaft, aber fast in allen Bundesgebieten gesetzliche Pflicht. 11 Prozent der Kosten kann der Vermieter dauerhaft umlegen.
Was nicht zu einer Mieterhöhung führen darf
Generell gibt es aber auch zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen, die danach nicht automatisch zu einer Mieterhöhung führen dürfen. Das gilt zum Beispiel generell für alle Schönheitsreparaturen. Aber auch dann, wenn die Maßnahmen nur dazu dienen, die Substanz des Gebäudes zu erhalten.
Was nicht zu einer Mieterhöhung führt:
- Austausch alter (winddurchlässiger) Fenster
- Alter Teppichboden, der ausgetauscht wird
- Austausch einer alten Badewanne
- Austausch veraltete Technik gilt als modernisierende Maßnahme
- Austausch alter Rohre
Die wichtigsten Punkte
Der Vermieter ist verpflichtet, eine Modernisierung mindestens 3 Monate vorher schriftlich anzukündigen. Der Mieter kann gegen die Maßnahmen vorgehen, wenn für ihn diese unzumutbar sind oder er sich in einer besonderen Situation befindet. In der Regel darf der Mieter während der Umbauphase seine Miete kürzen, wenn dadurch die Bewohnbarkeit eingeschränkt wurde.
Ausnahme: Energetische Sanierungen, diese können in den ersten 3 Monaten nicht zu einer Mietkürzung führen.
11 Prozent von den Modernisierungskosten kann der Vermieter auf die Jahresmiete umlegen. Dabei gilt: Weder findet eine Begrenzung durch die ortsübliche Vergleichsmiete statt noch gelten die Kappungsgrenzen.
Wie Sie bei Problemen vorgehen
Sie als Mieter müssen Handwerker immer nur dann in Ihre Wohnung lassen, wenn diese Arbeiten schriftlich durch den Vermieter im Voraus angekündigt wurden. Sofern Sie diese aber dann doch in die Wohnung lassen, wird unterstellt, dass keine Einwände gegen eine Modernisierung bestehen.
Nach Erhalt einer Modernisierungsankündigung haben Sie bis zu 30 Tagen Zeit, um eine besondere Härte geltend machen zu können. Der Spielraum dabei ist jedoch eng. Gute Möglichkeiten bestehen dann, wenn Sie kurz vor dem Auszug stehen oder der Fensterausbau im Winter erfolgen soll. Aber auch Krankheit oder Schwangerschaft können ein Grund sein.
Kommt es nun bei den Umbauarbeiten zu Einschränkungen beim Wohnen, kann die Miete gekürzt werden. Zum Beispiel, wenn keine Toilette in der Wohnung verfügbar ist oder die Küche nicht genutzt werden kann.
Sollte am Ende die Mieterhöhung zu hoch ausfallen, empfehlen wir, diese durch einen Mietverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht gegenprüfen zu lassen.